아파트 후 순위 담보 대출 시 꼭 알아야 할 정보

부동산 투자에 대해 조금 알아본 분들이라면 아파트 담보대출에 대해 잘 알고 있으리라 생각됩니다. 만약 돈이 모자라는 경우, 추가 담보대출에 대해서도 알아보셨을 텐데요. 이를 아파트 후순위 담보대출이라고 합니다.

 

후순위 담보대출이란 무엇일까?

 

이미 담보대출(선순위대출)을 받은 상황에서 추가적으로 담보대출을 한번 더 받을 시 이를 후순위 담보대출이라고 합니다. 추가 담보대출이라고 부르는 분들도 계시고, 횟수에 따라 2순위, 3순위 등등으로 부르기도 합니다.

 

신용대출은 N순위와 같이 순위가 매겨지지 않습니다. 하지만 담보대출의 경우에는 이와 같이 순위가 매겨집니다. 그 이유는 나중에 대출금을 우선적으로 회수할 수 있는 순서를 매겨야 하기 때문입니다. 즉, 누가 먼저 채무자에게서 돈을 받아갈 수 있는지를 말합니다.

 

만약, 채무자가 돈을 갚지 못할 상황이 발생할 경우 채권자들은 여러가지 방법으로 대출금을 회수하게 됩니다. 담보대출의 경우에는 담보로 잡은 재산을 경매나 강제 매각을 하여 돈을 마련하게 됩니다. 이때 마련된 돈이 생각보다 적으면 후순위 채권자는 원금 회수를 못할 수도 있습니다.

 

즉, 채무자로부터 돈을 회수하지 못할 리스크가 선순위대출(1금융권)보다 높기 때문에 비교적 대출 금리도 높게 형성되어 있습니다. 한도 또한 비교적 높은 편입니다.

 

후순위 대출의 금리가 다른 이유

 

통상적으로 선순위 대출은 저금리, 후순위 대출은 고금리라고 생각하십니다. 하지만 똑같은 N순위 대출이더라도 선순위 대출금의 비중에 따라서 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있습니다. 왜 그럴까요? 쉬운 예시를 들어서 설명해 드리도록 하겠습니다. 

 

대출금리는 위험도(돈을 상환하지 못한 확률)이 높을수록 높은 경향이 있습니다. 담보된 아파트의 시세 대비 선순위 대출의 비중이 클수록 LTV, DTI, DSR의 리스크가 바뀝니다.

 

예를 들어 시세 1억원의 아파트가 있을 때, 선순위 대출로 8천만 원을 받고, 후순위 대출로 1천만 원을 받았다고 가정해 봅시다. 만약, 채무자가 대출금을 갚지 못하면 담보로 잡힌 아파트를 팔아서 대출금을 회수해야 합니다. 

 

경매를 통해 아파트를 팔았을때 8천만 원이 나온다면, 후순위 대출을 해준 금융사는 돈을 돌려받지 못하게 됩니다. 하지만, 선순위 대출금의 비중이 적다면, 후순위 대출을 해준 금융사들도 충분히 돈을 돌려받을 가능성이 높아지게 됩니다.

 

그래서 후순위 대출이라고 해서 무조건적으로 높은 금리가 아니라, 선순위 대출의 대출금 규모가 적다면 어느 정도 낮은 금리로 돈을 빌리실 수 있습니다.

 

아파트 후순위 담보대출이 필요한 경우

 

아파트를 보유하고 있는 상태에서 크게 세가지 정도 상황이 있습니다.

 

1. 기존대출들의 금리가 높아서 대환대출 등이 필요할 경우

2. 자금이 매우 많이 필요한 상황인데, 신용대출로는 한도가 부족한 경우

3. 현재 신용이 좋지 않아서 담보대출을 이용할 수밖에 없는 경우

 

1. 기존대출의 금리가 높을 때

 

만약, 기존에 이용한 신용대출, 담보대출의 금리가 높다면, 아파트 후순위 담보대출을 통해 비교적 낮은 금리로 대환해 볼 수 있습니다. 보통 2 금융권 후순위 대출 상품의 금리가 한자릿수 중반대로 형성되어 있습니다. 새희망홀씨가 6~7%, 햇살론이 8~9% 임을 고려할 때 비교적 낮다고 볼 수 있겠습니다.

 

대환을 하는 경우에는 기존에 이용하고 있는 금융 상품의 중도상환 수수료를 확인해야 합니다. 적은 한도의 신용대출과는 다르게 수천~억대가 넘는 금액이 대출되다 보니 수수료 1~2%차이가 큰 금액차이고 바뀌게 되니 주의하시기 바랍니다.

 

2. 높은 한도의 대출이 필요할 때

 

사업자금 마련과, 부동산 추가 투자를 고려하시는 분들이 많이 해당하는 경우입니다. 현재 기존에 구매한 부동산을 담보로 대출하여 재투자 하려는 경우에는 정부가 다주택자 규제를 하고 있기 때문에 비교적 까다로워진 상황입니다.  

 

사업자금 마련의 경우에는 개인사업자쪽이 비교적 대출받기가 용이합니다. 법인사업자의 경우에는 업력이 조금 되어야 한다고 합니다. 

 

3. 신용이 좋지 않을 때

 

당장에 급하게 해결해야하는 일들이 있지만, 여러 사유로 신용대출이 불가할 때 많이 이용하십니다. 일을 해결하지 못해 본인의 자산이 압류되어 경매에 넘어가게 되면 어차피 받을 수 있는 돈이 적습니다. 그래서 보통 담보 대출을 통해서 돈을 마련해 문제를 해결하는 경우가 많습니다.

 

후순위 담보대출 금융권 선택 방법

 

후순위 담보대출의 경우 대부분의 금융사에서 판매하고 있는 상품입니다. 1 금융권에서도 판매하고 있지만, 보통 생활자금으로 1년에 1억 한도로 LTV 기준 안에서 대출이 가능합니다. LTV 기준의 경우에는 시세 대비 투기지역은 40%, 규제지역은 50~60%, 비규제 지역은 70~80%입니다.

 

시중은행에서 받을 수 있으면 좋긴 하지만 수도권 지역의 경우 대부분 규제에 걸려 있기도 하고, LTV기준을 넘어서면 대출을 해주 않아서 진행이 사실상 불가능에 가깝습니다. 그래서 대부분은 제2금융권, 대부업체, P2P업체 등에서 진행하게 됩니다. 

 

대부업체와 P2P

 

대부업체나 P2P업체의 경우에는 부동산 시세가 비교적 높게 형성된 서울, 인천, 경기도 광역시등을 선호하며 비교적 KB시세 기준으로 낮게 형성된 지역은 선호하지 않는다고 합니다. 즉, 같은 가격의 아파트여도 위치한 지역이 다르면 금리와 같은 부분이 달라질 수 있습니다.

 

대부업체는 설정비나 취급수수료 등 초기 비용이 적게 들지만 이자가 높은 편이고, P2P업체의 경우 취급수수료와 같은 초기 비용이 더 많이 들지만 이자는 비교적 저렴한 편이라고 할 수 있겠습니다. 짧게 쓰실 거라면 대부, 장기간 대출을 받으실 거라면 P2P업체가 비교적 낫다고 합니다.

 

하지만 금융사 별로 내부 기준과 정책이 다르기 때문에 무조건적인것은 아닙니다. 그러므로 본인이 직접 해당 상품의 정보를 알아보고 본인에게 적합한 상품을 선택하는 것이 좋습니다. 또한, 취급수수료와 같은 부분도 잘 확인해 보시기 바랍니다. 

 

제2 금융권

 

가능만 하다면 P2P나 대부업체 보다는 제2금융권에서 아파트 후순위대출을 진행하는 것이 좋다고 생각됩니다. 당연히 제1금융권보다는 금리가 비교적 높긴 합니다. 하지만 상환 시에 이자만 내고, LTV 기준이 최대 95~99%까지도 나올 정도로 비교적 여유로운 편입니다.

 

하지만, 본인이 임대사업자 등록을 한 상태라면 당연히 정부의 규제대상이 포함되어 LTV기준이 이만큼 높게 나오지 않는다는 것은 알고 계셔야 합니다.